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Charges de copropriété impayées : démarches amiables et judiciaires

Un appel de fonds resté impayé ne se traite pas de la même manière selon la nature de la somme, son ancienneté et la réaction du copropriétaire. La mise en demeure, les décisions d’assemblée générale et le décompte tenu par le syndic structurent toute la suite.

À qui s’adresse ce guide ?

Ce guide s’adresse au syndic et au conseil syndical confrontés à des charges impayées, ainsi qu’au copropriétaire qui reçoit une relance ou une mise en demeure et souhaite comprendre ce qui peut suivre.

Il présente les étapes prévues par les textes. Il ne remplace pas l’examen du règlement de copropriété, des décisions d’assemblée générale et du décompte propres à chaque immeuble.

Identifier les sommes en cause

Les provisions du budget prévisionnel : sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, chaque copropriétaire verse une provision égale au quart du budget voté, exigible le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée (article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Les sommes appelées pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel : elles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale (même article).
La cotisation au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1 : elle est due proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot (article 10).
Les frais de recouvrement : par dérogation à la répartition ordinaire des charges, les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée — notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure — sont imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1).
Les intérêts : sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues portent intérêt au taux légal en matière civile à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant (article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

La phase amiable

Une relance simple permet souvent de lever un oubli ou de faire apparaître une contestation. Lorsqu’elle reste sans effet, la mise en demeure devient l’acte déterminant : à compter de sa date, les intérêts courent, les frais de recouvrement deviennent imputables au seul copropriétaire et l’hypothèque légale du syndicat peut être inscrite (articles 10-1 et 19 de la loi, article 36 du décret).

La mise en demeure gagne à indiquer précisément les sommes réclamées, les appels de fonds concernés et les décisions d’assemblée qui les fondent. Un décompte clair, arrêté à une date, facilite aussi bien le paiement que la discussion d’un échéancier ou, à défaut, la saisine du juge.

Lorsqu’un échéancier est convenu, un accord écrit précisant les montants, les dates et les conséquences d’un incident de paiement évite les malentendus.

La phase judiciaire

La procédure accélérée au fond : à défaut de versement d’une provision du budget prévisionnel à sa date d’exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les provisions non encore échues et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, après avoir constaté l’approbation du budget, des travaux ou des comptes et la défaillance du copropriétaire, le condamne au paiement (article 19-2 de la loi). Cet article s’applique aussi aux cotisations du fonds de travaux.
L’injonction de payer : cette procédure est ouverte notamment pour une créance qui résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé (article 1405 du code de procédure civile) ; son intérêt s’apprécie au regard du décompte et du risque de contestation.
L’action au fond devant le tribunal judiciaire demeure la voie adaptée lorsque la dette est discutée dans son principe ou dans son montant.
L’autorisation de l’assemblée générale : le syndic n’a pas à être autorisé pour les actions en recouvrement de créance, les mesures conservatoires et la mise en œuvre des voies d’exécution forcée, à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot ; il rend compte des actions introduites à la prochaine assemblée (article 55 du décret). Lorsque l’assemblée vote sur cette saisie, la voix du copropriétaire débiteur n’est pas prise en compte et celui-ci ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire (article 19-2 de la loi).

Les garanties du syndicat

L’hypothèque légale : les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont garanties par une hypothèque légale sur son lot (articles 19 et 19-1 de la loi, article 2402 du code civil). Elle peut être inscrite après une mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible ; le syndic a qualité pour la faire inscrire sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Aucune inscription ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans (article 19).
Le privilège sur les meubles : ces créances bénéficient en outre du privilège du bailleur auquel renvoie l’article 19, qui porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur.
La vente du lot : lors d’une mutation à titre onéreux, si le vendeur ne présente pas de certificat du syndic de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire avise le syndic de la mutation. Celui-ci dispose de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds, par acte extrajudiciaire énonçant, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance. À défaut d’accord, le notaire verse les sommes retenues au syndicat trois mois après l’opposition régulière, sauf contestation devant les tribunaux (article 20, I).

Les documents utiles

le règlement de copropriété et, le cas échéant, l’état descriptif de division, qui fixent la répartition des charges ;
les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé le budget prévisionnel, les travaux et les comptes, avec la preuve de leur notification ;
les appels de fonds et le décompte individuel du copropriétaire, arrêté à une date précise ;
les relances et la mise en demeure, avec la preuve de leur envoi et de leur réception ;
les échanges avec le copropriétaire, notamment toute contestation ou proposition d’échéancier.

Les échéances à identifier

Les actions personnelles relatives à la copropriété entre un copropriétaire et le syndicat obéissent à la prescription de l’article 2224 du code civil : cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 42 de la loi). Les sommes les plus anciennes sont donc les premières exposées ; un suivi régulier des comptes évite de les laisser s’accumuler.

Le délai de trente jours qui suit la mise en demeure conditionne l’exigibilité anticipée prévue à l’article 19-2. Le délai de quinze jours ouvert au syndic après l’avis de mutation (article 20) est bref et se surveille dès la réception de l’avis.

Le copropriétaire opposant ou défaillant qui entend contester une décision d’assemblée générale — budget, travaux ou approbation des comptes — doit agir, à peine de déchéance, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42).

Le point de vue du copropriétaire

Le copropriétaire qui reçoit une mise en demeure a intérêt à répondre par écrit : payer, proposer un échéancier ou exposer précisément ce qu’il conteste, pièces à l’appui. Une dette laissée sans réponse l’expose aux intérêts, aux frais imputables et aux procédures décrites ci-dessus.

Celui dont la prétention est déclarée fondée par le juge, à l’issue d’une instance l’opposant au syndicat, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, sauf décision contraire du juge fondée sur l’équité ou la situation économique des parties (article 10-1).

Un copropriétaire déjà en retard doit aussi savoir qu’une acquisition dans le même immeuble peut être empêchée : lorsque l’acquéreur copropriétaire a fait l’objet d’une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente ; si un avant-contrat a été signé, l’acquéreur dispose de trente jours à compter de la notification pour s’acquitter de sa dette, faute de quoi l’avant-contrat est réputé nul et non avenu à ses torts (article 20, II).

Les erreurs à éviter

engager une procédure sans décompte à jour ni pièces justifiant chaque somme ;
confondre les provisions du budget, les appels pour travaux et les frais imputables, qui n’obéissent pas aux mêmes règles ;
laisser une dette ancienne sans relance ni mise en demeure pendant plusieurs années ;
laisser passer le délai d’opposition lors de la vente du lot ;
pour le copropriétaire, cesser de payer pour protester contre une décision au lieu de la contester dans le délai légal.

Pour aller plus loin

La page consacrée à la copropriété présente les décisions collectives, les travaux et leur contestation ; la page destinée aux syndics et aux copropriétés décrit l’accompagnement des organes de la copropriété. Le guide sur les travaux soumis à autorisation traite d’une autre source fréquente de différends au sein de l’immeuble. Pour un premier échange, un courriel bref suffit, sans document joint.

Avertissement

Ce guide présente des repères généraux vérifiés au 28 septembre 2026. Les solutions dépendent du règlement de copropriété, des décisions d’assemblée générale et des faits propres à chaque dossier ; il ne constitue pas une consultation et ne préjuge d’aucune issue.