Deux procédures distinctes
L’expropriation contraint un propriétaire à céder son bien pour la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique, moyennant une indemnité. La préemption ne s’exerce qu’à l’occasion d’une vente envisagée par le propriétaire : le titulaire du droit peut alors se porter acquéreur à la place de l’acquéreur pressenti.
Propriétaire, acquéreur évincé, locataire ou personne publique n’ont ni les mêmes droits ni les mêmes délais. La stratégie dépend de la procédure en cours, de l’étape atteinte et de l’objectif : contester le principe, discuter le prix ou l’indemnité, ou sécuriser la décision.
L’expropriation : une phase administrative, une phase judiciaire
La phase administrative comprend notamment l’enquête préalable, la déclaration d’utilité publique, l’enquête parcellaire et l’arrêté de cessibilité. La phase judiciaire conduit le juge de l’expropriation à rendre l’ordonnance qui transfère la propriété puis, à défaut d’accord, à fixer les indemnités.
Les indemnités couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Leur discussion suppose de réunir les éléments d’évaluation du bien et des préjudices accessoires ; les actes de la phase administrative peuvent, quant à eux, être discutés devant le juge administratif.
La préemption : une vente soumise à un droit public
Lorsqu’un bien situé dans le périmètre d’un droit de préemption est mis en vente, le propriétaire doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner au titulaire du droit. Celui-ci dispose en principe de deux mois pour se prononcer ; son silence vaut renonciation à préempter.
La préemption peut être exercée au prix proposé ou à un prix différent ; en cas de désaccord, le prix est fixé par le juge de l’expropriation. La décision de préemption peut être contestée devant le juge administratif, et une vente conclue sans la déclaration requise peut être annulée dans un délai de cinq ans.
Un premier examen de la situation
Points d’attention possibles : déclaration d’utilité publique, arrêté de cessibilité, ordonnance d’expropriation, fixation des indemnités, déclaration d’intention d’aliéner, décision de préemption, prix et recours. Le périmètre exact de l’intervention du cabinet est défini après un premier examen de la situation.