Travaux en copropriété : autorisation préalable et régularisation

À qui s’adresse ce guide ?

Ce guide s’adresse au copropriétaire qui envisage des travaux dans son lot ou qui en a déjà réalisés, ainsi qu’au syndic et au conseil syndical qui constatent des travaux entrepris sans autorisation.

Il ne remplace ni la lecture du règlement de copropriété, qui peut comporter des stipulations propres à l’immeuble, ni l’examen des règles d’urbanisme applicables dans la commune.

Deux autorisations à ne pas confondre

• L’autorisation de l’assemblée générale : les travaux qu’un copropriétaire effectue à ses frais et qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, tout en restant conformes à sa destination, doivent être autorisés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25, b, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité prévue à l’article 24 (article 25-1).
• L’autorisation d’urbanisme : selon leur nature et leur importance, les travaux exécutés sur une construction existante relèvent d’un permis de construire (articles R. 421-14 à R. 421-16 du code de l’urbanisme) ou d’une déclaration préalable, notamment lorsqu’ils modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, sous réserve des exceptions prévues par le texte (article R. 421-17) ; d’autres sont dispensés de toute formalité. La demande est présentée par le ou les propriétaires, leur mandataire ou une personne attestant être autorisée par eux à exécuter les travaux (article R. 423-1).
• L’une ne remplace pas l’autre : le permis vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, non le respect des règles de droit privé, et il est délivré sous réserve du droit des tiers, comme le rappellent les mentions que l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme prévoit dans l’arrêté qui l’accorde. À l’inverse, un vote de l’assemblée générale ne dispense d’aucune formalité d’urbanisme.

Avant les travaux : les vérifications utiles

• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : ce qui relève des parties communes ou privatives, les clauses relatives aux travaux, à l’aspect de l’immeuble et à l’usage des lots ;
• la nature exacte des travaux : parties communes touchées, modification de l’aspect extérieur, surface créée, changement de destination ;
• la formalité d’urbanisme requise — permis, déclaration préalable ou dispense — au regard des règles applicables dans la commune ;
• un projet de résolution précis, accompagné des plans, du descriptif et des conditions d’exécution, à soumettre à l’assemblée générale avant tout commencement des travaux.

En cas de refus de l’assemblée générale

Le refus fait obstacle aux travaux tant qu’il n’a pas été remis en cause. Le copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision, à peine de déchéance, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi).

Lorsque l’assemblée refuse l’autorisation prévue à l’article 25, b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut aussi être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, les travaux d’amélioration visés au premier alinéa de l’article 30, tels que la transformation d’éléments d’équipement existants ou l’adjonction d’éléments nouveaux, conformes à la destination de l’immeuble ; le tribunal fixe également les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations réalisées (article 30). Cette voie ne couvre pas tous les travaux : son champ se vérifie au cas par cas.

Des travaux déjà réalisés : ce qu’il faut vérifier

• l’autorisation qui fait défaut : celle de l’assemblée générale, l’autorisation d’urbanisme, ou les deux ;
• la date d’achèvement des travaux et les éléments qui permettent de l’établir ;
• l’atteinte éventuelle aux parties communes, à l’aspect extérieur ou à la solidité de l’immeuble ;
• les échanges déjà intervenus avec le syndic, les autres copropriétaires ou la mairie.

Les issues possibles, jamais automatiques

Du côté de la copropriété, une résolution peut être soumise à l’assemblée générale afin qu’elle se prononce sur les travaux déjà exécutés. L’assemblée n’est pas tenue de les accepter ; la majorité applicable et la portée d’une telle décision se vérifient au regard de la nature des travaux et des stipulations du règlement. Le syndicat peut aussi envisager une action en justice, avec l’autorisation de l’assemblée générale lorsque celle-ci est requise (article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Le délai pour agir dépend de la qualification de l’action. Les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent dans les conditions de l’article 2224 du code civil, soit cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 42 de la loi) ; les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans (article 2227 du code civil). Lorsque les travaux reviennent à s’approprier une partie commune, la qualification de l’action mérite un examen particulier, au cas par cas.

Du côté de l’urbanisme, une demande d’autorisation peut être déposée après coup ; l’administration l’instruit au regard des règles applicables et peut la refuser. Lorsque des travaux antérieurs ont été réalisés sans l’autorisation requise, la demande doit porter sur l’ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer le bâtiment tel qu’il avait été autorisé : une autorisation limitée aux seuls travaux nouveaux ne peut légalement être accordée (Conseil d’État, 9 juillet 1986, n° 51172, publié au Recueil Lebon).

Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou l’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme (article L. 421-9 du code de l’urbanisme). Cette règle connaît des exceptions, notamment lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors qu’il était requis, lorsqu’elle est située dans un site classé, un parc national ou sur le domaine public, ou lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions de l’article L. 480-13. Elle ne concerne que l’urbanisme : elle ne tient lieu ni d’autorisation de l’assemblée générale, ni de renonciation des copropriétaires à leurs droits.

Les documents utiles

• le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modificatifs ;
• les procès-verbaux des assemblées générales qui ont examiné la demande d’autorisation, avec la preuve de leur notification ;
• les plans, le descriptif, les devis et les factures des travaux, ainsi que des photographies datées ;
• l’autorisation d’urbanisme obtenue ou la demande déposée, avec les pièces du dossier et la décision rendue ;
• les éléments qui établissent la date d’achèvement des travaux.

Les erreurs à éviter

• commencer les travaux avant le vote de l’assemblée générale et la décision d’urbanisme ;
• tenir un permis ou une absence d’opposition à déclaration préalable pour une autorisation de la copropriété, ou l’inverse ;
• déposer une demande limitée aux travaux nouveaux alors que des travaux antérieurs n’ont pas été autorisés ;
• croire que le temps régularise les travaux : la règle des dix ans de l’urbanisme comporte des exceptions et ne règle pas la situation au regard de la copropriété ;
• pour le syndicat, laisser la situation se prolonger sans constat ni décision de l’assemblée générale.

Le point de vue du syndic

Le syndic qui constate des travaux non autorisés a intérêt à les faire constater, à interroger le copropriétaire par écrit et à inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, afin que la copropriété se prononce en connaissance de cause sur la suite à donner.

Pour aller plus loin

La page consacrée à la copropriété présente les décisions collectives et leur contestation ; la page consacrée au droit de l’urbanisme détaille le permis de construire, la déclaration préalable et leur contestation. Le guide sur le permis refusé ou contesté traite du versant administratif, celui sur les charges impayées d’une autre source fréquente de différends au sein de l’immeuble. Pour un premier échange, un courriel bref suffit, sans document joint.

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• Droit de l’urbanisme
• Guide : permis de construire refusé ou contesté en relecture
• Guide : charges de copropriété impayées en relecture
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Avertissement

Ce guide présente des repères généraux vérifiés au 28 septembre 2026. Les solutions dépendent du règlement de copropriété, des décisions d’assemblée générale, des règles d’urbanisme applicables et des faits propres à chaque dossier ; il ne constitue pas une consultation et ne préjuge d’aucune issue.