Malfaçons à la réception des travaux : que constater, que conserver ?

À qui s’adresse ce guide ?

Ce guide s’adresse au maître de l’ouvrage qui réceptionne des travaux : particulier, copropriété, promoteur ou personne publique. Il intéresse aussi l’entreprise qui prépare la réception, et l’acquéreur d’un logement neuf, dont la livraison obéit à des règles distinctes.

Ne pas confondre

• La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ; elle est prononcée contradictoirement, à l’amiable ou, à défaut, judiciairement (article 1792-6 du code civil).
• La livraison d’un logement acheté en l’état futur d’achèvement est distincte : le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un mois après la prise de possession (article 1642-1) ; l’action doit alors être engagée, à peine de forclusion, dans l’année qui suit (article 1648).
• Les réserves portent sur les défauts visibles le jour de la réception. Un défaut apparent qui n’a pas été réservé est, en principe, regardé comme accepté ; les défauts qui n’étaient pas visibles peuvent relever d’une garantie selon leur nature.
• Les désordres apparus après la réception relèvent, selon leur gravité et l’élément touché, de la garantie de parfait achèvement (un an), de la garantie de bon fonctionnement des autres éléments d’équipement (au moins deux ans) ou de la responsabilité décennale des constructeurs (dix ans), chacune courant à compter de la réception (articles 1792, 1792-3, 1792-4-1 et 1792-6).

Les premiers éléments à vérifier

• ce qui était prévu : contrat, plans, descriptifs et avenants ;
• l’ouvrage lui-même, visité pièce par pièce avec l’entreprise, équipements compris ;
• la rédaction de chaque réserve : précise, localisée (pièce, élément) et décrivant le défaut constaté ;
• l’opportunité d’être assisté par un professionnel lorsque la technicité l’exige. En contrat de construction de maison individuelle, le maître de l’ouvrage qui n’était pas assisté par un professionnel dispose de huit jours après la remise des clés pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents qu’il n’avait pas signalés (article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation).

Les documents à conserver

• le procès-verbal de réception signé, avec la liste des réserves ;
• les photographies datées de chaque réserve ;
• le contrat, les plans, les descriptifs et les avenants ;
• les courriers notifiant les désordres révélés après la réception et les réponses reçues ;
• les attestations d’assurance (responsabilité décennale, dommages-ouvrage) et les justificatifs de la retenue de garantie.

Les échéances à identifier

La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception ; elle couvre les désordres signalés par des réserves ou, pour ceux révélés ensuite, par notification écrite. Les délais de reprise sont fixés d’un commun accord ; à défaut ou en cas d’inexécution, les travaux peuvent être exécutés, après mise en demeure restée infructueuse, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant (article 1792-6 du code civil).

Dans un marché de travaux privé, une retenue de garantie d’au plus 5 % des acomptes peut garantir la levée des réserves ; elle est consignée ou remplacée par une caution, et libérée à l’expiration d’un an à compter de la réception, sauf opposition motivée notifiée par lettre recommandée (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, articles 1 et 2). Les marchés publics obéissent à des règles propres.

Après la réception, si l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations malgré une mise en demeure restée infructueuse, l’assurance dommages-ouvrage, lorsqu’elle a été souscrite, peut garantir le paiement des réparations (article L. 242-1 du code des assurances).

Les erreurs à éviter

• signer un procès-verbal sans réserves « pour ne pas bloquer » alors que des défauts sont visibles ;
• formuler des réserves vagues, comme « finitions à reprendre » ;
• laisser passer l’année de parfait achèvement sans notifier les désordres ni suivre la levée des réserves ;
• faire reprendre les défauts par une autre entreprise sans constat ni mise en demeure préalable ;
• confondre la réception des travaux avec la livraison d’un bien acheté sur plan.

Le point de vue de l’entreprise

La réception peut être demandée par la partie la plus diligente. Pour l’entreprise, elle fait courir les garanties et le délai de libération de la retenue : elle a intérêt à la provoquer à la fin des travaux et à suivre par écrit la levée des réserves.

Pour aller plus loin

La page consacrée aux désordres et malfaçons présente les garanties et les voies de recours après la réception ; le guide sur l’expertise judiciaire prend le relais lorsque les désordres doivent être établis contradictoirement. Pour un premier échange, un courriel bref suffit, sans document joint.

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• Guide : expertise judiciaire en construction en relecture
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Avertissement

Ce guide présente des repères généraux vérifiés au 26 septembre 2026. Les solutions dépendent du contrat, de la qualité des parties et des faits propres à chaque dossier ; il ne constitue pas une consultation et ne préjuge d’aucune issue.